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Mutuo in Spagna per non residenti:
requisiti, finanziamento e costi in base al tuo paese
Le banche spagnole finanziano di solito tra il 50% e il 70% del valore agli acquirenti non residenti.
Ti spieghiamo come funziona in base al tuo paese di residenza, con calcolatore della rata incluso.
Mutuo in Spagna per non residenti: i quattro dati chiave
Un mutuo in Spagna per non residenti è del tutto possibile. Le condizioni dipendono soprattutto dal tuo paese di residenza fiscale, dal tuo reddito e dalla valuta in cui lo percepisci.
50–70%
Finanziamento abituale
Sul minore tra prezzo e valore di perizia. La percentuale dipende dal tuo paese di residenza e dal tuo profilo.
20–25
Anni di durata
Il periodo abituale per i non residenti. Molte banche richiedono che il mutuo termini prima dei 75 anni del titolare.
30–40%
Rapporto rata/reddito massimo
Le rate di tutti i tuoi debiti, compreso il nuovo mutuo, di solito non possono superare questa quota del tuo reddito netto.
NIE
E conto in Spagna
Il NIE (codice fiscale per stranieri) si richiede al consolato spagnolo. La rata viene addebitata su un conto bancario spagnolo.
Mutuo per non residenti in base al paese di residenza
La banca non guarda la tua nazionalità, ma la tua residenza fiscale e la valuta del tuo reddito. Un italiano che vive e lavora in Svizzera viene valutato come un acquirente svizzero.
Unione Europea
Italia e resto dell’UE
Finanziamento abituale: 60–70%
Il profilo che le banche trattano meglio: con reddito in euro non c’è rischio di cambio. Documenti chiave: buste paga e Certificazione Unica, modello 730 o Redditi PF degli ultimi anni, contratto di lavoro o bilanci se sei autonomo, e la visura della Centrale dei Rischi della Banca d’Italia.
Regno Unito
Acquirenti britannici dopo la Brexit
Finanziamento abituale: 60–70% (un po’ meno con alcune banche)
Dopo la Brexit sei considerato non residente extra UE. Con reddito in sterline, alcune banche applicano un margine per il cambio. Documenti chiave: buste paga e P60, oppure SA302 e tax year overview se autonomo, estratti conto e report di credito britannico.
Stati Uniti
Acquirenti statunitensi
Finanziamento abituale: 50–70%
A causa delle norme fiscali statunitensi (FATCA), alcune banche spagnole minori non accettano clienti americani; le grandi sì. Le banche non usano il punteggio FICO: fornisci un report di credito recente, il modulo 1040 di 2–3 anni e W-2 o 1099. Comprare tramite una LLC statunitense di norma non è finanziabile: si acquista a titolo personale.
Canada
Acquirenti canadesi
Finanziamento abituale: 60–70%
Nessun ostacolo FATCA. Con reddito in dollari canadesi, alcune banche scendono al 60%. Documenti chiave: Notices of Assessment (NOA), T4 e buste paga; T1 con allegati se autonomo. Se affitterai l’immobile, verifica con il tuo consulente in Canada gli obblighi di dichiarazione dei beni all’estero.
America Latina
Residenti in America Latina
Finanziamento abituale: 50–60%
Possibile, ma con maggiori requisiti: le banche valutano con prudenza i redditi in valuta locale e chiedono di documentare in dettaglio l’origine dei fondi. Aiuta molto avere redditi o risparmi in euro o dollari. Tutti i documenti vanno apostillati e tradotti con traduzione giurata.
Vivi già in Spagna
Stranieri residenti in Spagna
Fino all’80% per l’abitazione principale
Se sei residente fiscale in Spagna, qualunque sia la tua nazionalità, la banca ti tratta come residente: più finanziamento e durate fino a 30 anni. Contano la tua anzianità lavorativa in Spagna, il contratto e la dichiarazione dei redditi spagnola.
Percentuali indicative secondo la prassi abituale delle banche nel 2026. Ogni banca decide in base al tuo profilo, al reddito e all’immobile.
Come funziona il mutuo per non residenti
Quattro cose da capire prima di prenotare un immobile.
COMANDA LA PERIZIA
La banca finanzia una percentuale del minore tra prezzo di acquisto e valore di perizia, stimato da un perito abilitato. Se la perizia è inferiore al prezzo, la differenza la metti tu.
TASSO FISSO, VARIABILE O MISTO
Il tasso fisso dà una rata stabile per tutta la durata. Il variabile si aggiorna in base all’Euribor. Il misto è fisso per alcuni anni e poi variabile. La scelta dipende dalla tua propensione al rischio e dall’intenzione di estinguere prima.
QUANTO CAPITALE TI SERVE
Esempio: nuova costruzione da 400.000 € con finanziamento del 70%. Anticipo di 120.000 € più circa 50.000 € di imposte e spese (intorno al 12–13%). In totale circa 170.000 € di capitale proprio. La banca finanzia 280.000 €.
NELLA NUOVA COSTRUZIONE, IL MUTUO ARRIVA ALLA FINE
Durante la costruzione paghi la prenotazione e gli acconti con fondi propri, protetti da garanzia bancaria. Il mutuo si firma con il rogito, a immobile finito. Così puoi pianificare la liquidità con anticipo.
Calcolatore mutuo per non residenti
Calcola la rata mensile indicativa e il capitale proprio che ti servirà.
Importo del mutuo
—
Rata mensile indicativa
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Capitale proprio necessario
—
Calcolo indicativo con rata costante (ammortamento alla francese). Non è un’offerta né una garanzia di finanziamento: tasso, percentuale e durata li stabilisce ogni banca in base al tuo profilo. Spese di riferimento in Andalusia: nuova costruzione, IVA 10% + AJD 1,2% + notaio e registro; usato, ITP 7% + notaio e registro.
Passaggi e tempi: dalla richiesta alla firma
Di solito servono tra 8 e 12 settimane dalla richiesta alla firma dal notaio.
01
NIE E CONTO
Richiedi il NIE e apri un conto in una banca spagnola. Entrambi si possono fare a distanza.
02
PRE-DELIBERA
Con la tua documentazione, la banca o il broker ti dice quanto potresti finanziare. Meglio averla prima di prenotare.
03
PERIZIA
Un perito abilitato valuta l’immobile. Il costo è a carico dell’acquirente.
04
OFFERTA VINCOLANTE
La banca ti consegna la FEIN (prospetto europeo standardizzato) e la FiAE (avvertenze) con le condizioni definitive.
05
10 GIORNI E NOTAIO
Hai almeno 10 giorni per valutarla. Prima della firma il notaio ti spiega gratuitamente il mutuo e redige un verbale di trasparenza.
06
FIRMA
Firmi la compravendita e il mutuo dal notaio, di persona o con procura apostillata.
Spese: cosa paga la banca e cosa paghi tu
Con la legge spagnola sul credito immobiliare del 2019 (Ley 5/2019), gran parte delle spese del mutuo è a carico della banca.
LE PAGA LA BANCA
Notaio e registro dell’atto di mutuo, gestoría e l’imposta di bollo (AJD) sul mutuo.
LE PAGHI TU
La perizia e l’eventuale commissione di apertura. Inoltre le imposte d’acquisto: in Andalusia IVA al 10% più 1,2% di AJD sulla nuova costruzione, oppure ITP al 7% sull’usato, più notaio e registro della compravendita.
Puoi consultare i tuoi diritti come cliente di mutuo sul portale clienti del Banco de España.
Il broker ipotecario: perché conta se non sei residente
Non tutte le banche lavorano con non residenti, e quelle che lo fanno non offrono le stesse condizioni a ogni paese.
COSA FA
Un broker ipotecario registrato presenta il tuo caso a più banche contemporaneamente, confronta le condizioni e negozia per te. Sa quali banche accettano il tuo paese e il tuo tipo di reddito, e ti evita richieste respinte.
COME LO INTEGRIAMO
Lavoriamo con broker specializzati in non residenti. Quando individuiamo l’immobile giusto per il tuo profilo, ti mettiamo in contatto con il broker più adatto al tuo caso. Prima di iniziare ti comunica per iscritto i suoi eventuali compensi.
Domande frequenti sul mutuo in Spagna per non residenti
Posso chiedere il mutuo senza venire in Spagna?
Sì. Richiesta, istruttoria e approvazione si gestiscono a distanza. Per la firma dal notaio devi essere presente o rilasciare una procura apostillata a un rappresentante.
Conta la mia storia creditizia in Italia?
Le banche spagnole non accedono direttamente alle banche dati creditizie estere. Per questo chiedono una visura recente del tuo paese (come la Centrale dei Rischi) e analizzano redditi, risparmi ed estratti conto.
Posso comprare tramite una società?
È possibile, ma il finanziamento è molto più difficile e cambia la fiscalità. Valuta la struttura con un consulente fiscale prima di decidere.
Cosa succede se la perizia è inferiore al prezzo?
La banca finanzia sulla perizia, quindi dovrai coprire la differenza. Per questo conviene conoscere il valore di mercato reale prima di prenotare.
E se il mio reddito è in un’altra valuta?
Il mutuo è in euro. Se guadagni in franchi svizzeri, sterline, dollari o altra valuta, la rata reale cambia con il tasso di cambio, e alcune banche finanziano un po’ meno per questo. Uno specialista in cambi può fissare in anticipo il cambio dei pagamenti importanti.
Meglio comprare in contanti o con mutuo?
Dipende dal tuo obiettivo e dalla tua situazione fiscale. Il mutuo mantiene liquidità e diversifica; il contante semplifica e evita il costo degli interessi. Lo valutiamo con te caso per caso.
L’esperienza dietro Eolea Living
Il fondatore di EŌLEA Living ha una formazione giuridica e oltre 20 anni di esperienza nel settore immobiliare. Agente immobiliare qualificato in Spagna. Parla italiano. Disponibile per incontri a Málaga o a Milano.
Sappiamo di cosa parliamo — perché lo abbiamo vissuto.
Vuoi sapere quanto potresti finanziare?
Indicaci il tuo paese di residenza, la valuta del reddito e il prezzo indicativo dell’immobile. Ti orientiamo e, se opportuno, ti mettiamo in contatto con un broker specializzato. Senza impegno.
Rispondiamo entro 24 ore.