Koopgids · Eolea Living · Spanje, 2026
Aankoopkosten in Spanje: de complete gids voor 2026
Wat u werkelijk betaalt — boven op de vraagprijs. Belastingen, juridische kosten, hypotheekkosten en doorlopende uitgaven voor niet-ingezeten kopers in Spanje.
Het bedrag waar de meeste kopers geen rekening mee houden
Bij een woning met een aankoopprijs van €500.000 aan de Costa del Sol betaalt een niet-ingezeten koper doorgaans tussen €55.000 en €70.000 aan bijkomende kosten, bovenop de vraagprijs. Dat is 11% tot 14% van de transactiewaarde — nog vóór eventuele hypotheekkosten of doorlopende uitgaven.
Precies begrijpen waar die kosten vandaan komen — en hoe de aankoop zo te structureren dat ze waar wettelijk mogelijk worden geminimaliseerd — is onderdeel van wat een aankoopadviseur doet vóórdat er een bod wordt uitgebracht. Deze gids splitst elk onderdeel uit.
01 · Overdrachtsbelasting — de grootste losse kostenpost, afhankelijk van wat u koopt
Nieuwbouw: BTW 10% + AJD 1,2%
Bij nieuwbouw betaalt u BTW (IVA) van 10% van de aankoopprijs, plus zegelrecht (Actos Jurídicos Documentados, AJD) van 1,2% in Andalucía. Gecombineerd: 11,2% van de aankoopprijs. Dit geldt voor alle nieuwbouwtransacties, ongeacht nationaliteit of woonplaats van de koper.
Bestaande bouw: ITP 7%
Bij bestaande bouw betaalt u overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) in plaats van BTW. In Andalucía is het tarief 7% van de aangegeven aankoopprijs. Er is geen extra AJD van toepassing.
Bij een aankoop van €500.000: nieuwbouw → €56.000 aan belasting. Bestaande bouw → €35.000 aan belasting. Dit verschil alleen al is vaak doorslaggevend bij de juiste structurering van de aankoop.
02 · Notaris en kadaster — vaste structuur, variabele kosten afhankelijk van transactiewaarde
Notariskosten in Spanje volgen een gereguleerde tarieftabel — niet onderhandelbaar. Bij een transactie van €500.000 rekent u op circa €1.200 tot €1.800 aan notariskosten. Kadastrale inschrijvingskosten voegen daar nog eens €600 tot €900 aan toe. Beide zijn verplicht. De notariële akte (escritura pública) is het document dat de eigendomsoverdracht wettelijk vastlegt — zonder dit document bestaat de transactie niet naar Spaans recht.
03 · Juridische kosten — niet onderhandelbaar voor een niet-ingezeten koper, essentiële bescherming
Onafhankelijke juridische vertegenwoordiging is wettelijk niet verplicht in Spanje — maar essentieel voor elke niet-ingezeten koper. Een Spaanse vastgoedadvocaat controleert de eigendomstitel, kijkt naar openstaande schulden, lasten, bouwvergunningen en garanties van de ontwikkelaar voordat u zich ergens toe verbindt. Kosten: doorgaans 1% van de aankoopprijs, met een minimum van €1.500 tot €2.000. Bij een transactie van €500.000: reken op €5.000 voor juridische vertegenwoordiging — dit zijn de kosten die al het andere beschermen.
04 · NIE — Fiscaal identificatienummer, vereist vóór ondertekening, verkrijgbaar zonder in Spanje te zijn
Elke niet-ingezeten koper moet een Número de Identificación de Extranjero (NIE) verkrijgen vóór afronding van een woningaankoop in Spanje. Zonder NIE kan de notaris niet doorgaan met de akte. Het NIE is ook vereist voor het openen van een Spaanse bankrekening, het betalen van belastingen en het aanmelden van nutsvoorzieningen. Kosten: circa €10 aan overheidskosten. Verwerkingstijd via het Spaanse consulaat in uw land: 4 tot 8 weken. Via volmacht bij uw Spaanse advocaat: te verkrijgen zonder naar Spanje te reizen. Wij coördineren dit als onderdeel van het aankoopproces.
05 · Gestoría — administratieve afhandeling
Een gestoría (administratiekantoor) verzorgt de betaling van de overdrachtsbelasting aan de belastingdienst en de indiening van de akte bij het kadaster na ondertekening. Dit wordt doorgaans gecoördineerd door uw advocaat of de notaris. Kosten: €300 tot €600. Zonder deze stap wordt de eigendomsoverdracht niet wettelijk geregistreerd.
06 · Hypotheekkosten (indien van toepassing) — niet-ingezetenen kunnen Spaanse hypotheken krijgen, onder specifieke voorwaarden
Spaanse banken lenen aan niet-ingezetenen, doorgaans tot 60-70% LTV (loan to value) op de getaxeerde waarde. De taxatie zelf kost €400 tot €700 en moet worden uitgevoerd door een bank-erkende taxateur. Afsluitkosten (comisión de apertura) variëren per geldverstrekker — doorgaans 0% tot 1% van het leenbedrag onder de huidige wetgeving. De notaris- en registratiekosten voor de hypotheekakte komen daar nog eens €800 tot €1.500 bij. Bij een hypotheek van €300.000: reken op circa €2.000 tot €3.500 aan hypotheekspecifieke kosten, bovenop de aankoopkosten hierboven.
Totale aankoopkosten — overzicht
Referentie: aankoop nieuwbouw €500.000 · Niet-ingezeten koper · Andalucía · 2026
| KOSTENPOST | BEDRAG |
| IVA (10%) + AJD (1,2%) | €56.000 |
| Notaris + Kadaster | €2.000 – €2.700 |
| Juridische kosten (1%) | €5.000 |
| NIE | ~€10 |
| Gestoría | €300 – €600 |
| TOTAAL (nieuwbouw, zonder hypotheek) | ≈ €63.000 – €64.000 |
Voor bestaande bouw vervangt u IVA+AJD (11,2%) door ITP (7%) — de totale aankoopkosten dalen dan tot circa €47.000-€48.000 bij dezelfde prijs.
Doorlopende kosten na aankoop
Wat een niet-ingezeten eigenaar jaarlijks betaalt in Spanje
IBI — Gemeentelijke onroerendezaakbelasting
Jaarlijkse belasting geheven door de gemeente op basis van de kadastrale waarde. Doorgaans €500 tot €3.000 per jaar, afhankelijk van locatie en woninggrootte. Betaald in september/oktober.
IRNR — Inkomstenbelasting niet-ingezetenen
Alle niet-ingezetenen met vastgoed in Spanje betalen jaarlijkse inkomstenbelasting — zelfs als de woning niet wordt verhuurd. Niet verhuurd: fictieve inkomstenbelasting van 1,1% tot 2% van de kadastrale waarde, belast tegen 19% (EU-ingezetenen) of 24%. Verhuurd: werkelijke huurinkomsten belast tegen 19% na aftrekbare kosten. Jaarlijks aan te geven via Modelo 210.
Gemeenschapskosten
Als de woning zich in een woonwijk (urbanización) bevindt, gelden maandelijkse gemeenschapskosten — voor onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, zwembad, tuin en beveiliging. Doorgaans €100 tot €400/maand, afhankelijk van het complex.
Vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio)
Niet-ingezetenen met netto vermogen in Spanje boven €700.000 zijn onderworpen aan jaarlijkse vermogensbelasting. In Andalucía loopt het effectieve tarief van 0,2% tot 2,5% over het bedrag boven de drempel. Een juiste structurering van de aankoop — persoonlijk vs. via een vennootschap — kan deze belastingdruk aanzienlijk beïnvloeden.
Wat een aankoopadviseur doet vóór het bod
De bovenstaande kostenstructuur is voor elke koper hetzelfde. Wat verschilt, is hoe goed deze wordt voorzien, gestructureerd en beheerd. Als aankoopadviseurs gevestigd in Málaga werken wij het volledige kostenplaatje uit met elke klant vóórdat er een bod wordt uitgebracht — inclusief de aankoopstructuur (persoonlijke naam vs. Spaanse vennootschap), belastingverdragimplicaties voor uw woonland, en hypotheektoegang voor niet-ingezetenen.
Als u een aankoop aan de Costa del Sol overweegt, is begrijpen waar elke zone past binnen uw kosten- en rendementsprofiel het startpunt. Onze gebiedsgids behandelt dit in detail.
Mogelijk ook interessant
De ervaring achter Eolea Living
De oprichter van EŌLEA Living is advocaat met meer dan 20 jaar ervaring in de vastgoedsector. MBA, EUDE Business School Madrid. Erkend vastgoedmakelaar in Spanje. Verhuisd naar Málaga vanuit Argentinië en heeft het proces van kopen en investeren in Spanje als klant doorlopen — voordat hij dit als adviseur deed. Tevens actief investeerder in eigen ontwikkelingsprojecten op de Costa del Sol.
Wij weten waarover wij spreken — omdat wij het zelf hebben meegemaakt.
Vragen over uw specifieke aankoop?
Vertel ons de aankoopprijs, het type woning en uw woonland — wij lopen het volledige kostenplaatje voor uw specifieke situatie met u door.
Wij reageren binnen 24 uur. Vrijblijvend.