Aankoopadviseurs · Costa del Sol
Hypotheek in Spanje voor niet-ingezetenen:
voorwaarden, financiering en kosten per land
Spaanse banken financieren niet-ingezeten kopers doorgaans 50–70% van de waarde.
Wij leggen uit hoe het werkt voor uw woonland, inclusief een rekenhulp voor de maandlast.
Hypotheek in Spanje voor niet-ingezetenen: de vier kerncijfers
Een hypotheek in Spanje voor niet-ingezetenen is goed mogelijk. De voorwaarden hangen vooral af van uw fiscale woonland, uw inkomen en de valuta waarin u het ontvangt.
50–70%
Gebruikelijke financiering
Van de laagste van koopprijs en taxatiewaarde. Het percentage hangt af van uw woonland en profiel.
20–25
Jaar looptijd
Gebruikelijk voor niet-ingezetenen. Veel banken eisen dat de lening afgelost is vóór uw 75e.
30–40%
Maximale woonlastquote
De lasten van al uw schulden, inclusief de nieuwe hypotheek, mogen meestal niet hoger zijn dan dit deel van uw netto-inkomen.
NIE
En een Spaanse rekening
Het NIE (fiscaal nummer voor buitenlanders) vraagt u aan bij het Spaanse consulaat. De maandlast wordt geïncasseerd van een Spaanse bankrekening.
Hypotheek voor niet-ingezetenen per woonland
De bank kijkt niet naar uw nationaliteit, maar naar uw fiscale woonplaats en de valuta van uw inkomen. Een Nederlander die in het Verenigd Koninkrijk woont en werkt, wordt beoordeeld als Britse koper.
Europese Unie
Nederland, België en de rest van de EU
Gebruikelijke financiering: 60–70%
Het profiel dat banken het best behandelen: met een inkomen in euro’s is er geen valutarisico. Belangrijkste documenten: loonstroken, werkgeversverklaring of jaarcijfers, uw aangifte inkomstenbelasting en een BKR-overzicht (Nederland) of een uittreksel van de Centrale voor Kredieten aan Particulieren (België).
Verenigd Koninkrijk
Britse kopers na de Brexit
Gebruikelijke financiering: 60–70% (bij sommige banken iets minder)
Sinds de Brexit geldt u als niet-ingezetene van buiten de EU. Met een inkomen in ponden hanteren sommige banken een valutamarge. Belangrijkste documenten: loonstroken en P60, of SA302 en tax year overview als zelfstandige, bankafschriften en een Brits kredietrapport.
Verenigde Staten
Amerikaanse kopers
Gebruikelijke financiering: 50–70%
Door de Amerikaanse belastingregels (FATCA) weigeren sommige kleinere Spaanse banken Amerikaanse klanten; de grote banken werken er gewoon mee. Spaanse banken gebruiken uw FICO-score niet: u levert een recent kredietrapport, Form 1040 van 2–3 jaar en W-2 of 1099 aan. Kopen via een Amerikaanse LLC is meestal niet te financieren: u koopt op eigen naam.
Canada
Canadese kopers
Gebruikelijke financiering: 60–70%
Geen FATCA-obstakels. Met een inkomen in Canadese dollars gaan sommige banken naar 60%. Belangrijkste documenten: Notices of Assessment (NOA), T4 en loonstroken; T1 met bijlagen als zelfstandige. Gaat u de woning verhuren, controleer dan uw Canadese meldplicht voor buitenlands vermogen.
Latijns-Amerika
Ingezetenen van Latijns-Amerika
Gebruikelijke financiering: 50–60%
Mogelijk, maar met strengere eisen: banken beoordelen inkomen in lokale valuta voorzichtig en vragen een gedetailleerde onderbouwing van de herkomst van het geld. Inkomen of spaargeld in euro’s of dollars helpt veel. Alle documenten met apostille en beëdigde vertaling.
U woont al in Spanje
Buitenlanders die in Spanje wonen
Tot 80% voor een hoofdverblijf
Bent u fiscaal inwoner van Spanje, ongeacht uw nationaliteit, dan behandelt de bank u als ingezetene: hogere financiering en looptijden tot 30 jaar. Uw Spaanse arbeidsverleden, contract en Spaanse belastingaangifte tellen mee.
Indicatieve percentages op basis van de gebruikelijke bankpraktijk in 2026. Elke bank beslist op basis van uw profiel, inkomen en de woning.
Zo werkt een hypotheek voor niet-ingezetenen
Vier dingen om te begrijpen voordat u een woning reserveert.
DE TAXATIE BEPAALT HET MAXIMUM
De bank financiert een percentage van de laagste van koopprijs en taxatiewaarde, vastgesteld door een erkende taxateur. Valt de taxatie lager uit dan de prijs, dan betaalt u het verschil zelf.
VASTE, VARIABELE OF GEMENGDE RENTE
Een vaste rente geeft een stabiele maandlast over de hele looptijd. Een variabele rente beweegt mee met de Euribor. Een gemengde rente staat enkele jaren vast en wordt daarna variabel. De keuze hangt af van uw risicobereidheid en of u eerder wilt aflossen.
HOEVEEL EIGEN GELD U NODIG HEEFT
Voorbeeld: nieuwbouw van € 400.000 met 70% financiering. Eigen inbreng van € 120.000 plus ongeveer € 50.000 aan belastingen en kosten (rond 12–13%). In totaal circa € 170.000 eigen geld. De bank financiert € 280.000.
BIJ NIEUWBOUW KOMT DE HYPOTHEEK AAN HET EIND
Tijdens de bouw betaalt u de reservering en de termijnen met eigen geld, beschermd door een bankgarantie. De hypotheek wordt getekend bij de notariële akte, als de woning klaar is. Zo plant u uw liquiditeit ruim vooruit.
Rekenhulp hypotheek voor niet-ingezetenen
Bereken uw indicatieve maandlast en het eigen geld dat u nodig heeft.
Leenbedrag
—
Indicatieve maandlast
—
Benodigd eigen geld
—
Indicatieve berekening met een vaste maandlast (annuïteit). Dit is geen aanbod of financieringsgarantie: elke bank bepaalt rente, percentage en looptijd op basis van uw profiel. Referentiekosten in Andalusië: nieuwbouw 10% btw (IVA) + 1,2% zegelbelasting (AJD) + notaris en register; bestaande bouw 7% overdrachtsbelasting (ITP) + notaris en register.
Stappen en doorlooptijd: van aanvraag tot ondertekening
Reken op 8 tot 12 weken van aanvraag tot ondertekening bij de notaris.
01
NIE EN BANKREKENING
U vraagt het NIE aan en opent een Spaanse bankrekening. Beide kunnen op afstand.
02
VOORLOPIGE GOEDKEURING
Op basis van uw documenten vertelt de bank of adviseur hoeveel u kunt lenen. Regel dit bij voorkeur vóór de reservering.
03
TAXATIE
Een erkende taxateur waardeert de woning. De koper betaalt de kosten.
04
BINDEND AANBOD
De bank verstrekt de FEIN (Europees gestandaardiseerd informatieblad) en de FiAE (waarschuwingen) met de definitieve voorwaarden.
05
10 DAGEN EN DE NOTARIS
U heeft minstens 10 dagen bedenktijd. Vóór de ondertekening licht de notaris de lening kosteloos toe en legt dat vast in een transparantieverklaring.
06
ONDERTEKENING
U tekent de koop en de hypotheek bij de notaris, persoonlijk of via een volmacht met apostille.
Kosten: wat betaalt de bank en wat betaalt u
Sinds de Spaanse hypotheekwet van 2019 (Ley 5/2019) draagt de bank het grootste deel van de kosten van de hypotheek.
DE BANK BETAALT
Notaris- en registratiekosten van de hypotheekakte, de gestoría en de zegelbelasting op de hypotheek.
U BETAALT
De taxatie en eventuele afsluitkosten. Daarnaast de aankoopbelastingen: in Andalusië 10% btw plus 1,2% zegelbelasting (AJD) bij nieuwbouw, of 7% overdrachtsbelasting (ITP) bij bestaande bouw, plus notaris- en registratiekosten van de koop.
Uw rechten als hypotheekklant vindt u op het klantenportaal van de Banco de España.
De hypotheekadviseur: waarom die belangrijk is voor niet-ingezetenen
Niet elke bank financiert niet-ingezetenen, en wie dat wel doet, biedt per land andere voorwaarden.
WAT DOET HIJ
Een geregistreerde hypotheekadviseur legt uw dossier tegelijk aan meerdere banken voor, vergelijkt voorwaarden en onderhandelt voor u. Hij weet welke banken uw land en type inkomen accepteren en bespaart u afwijzingen.
HOE WIJ SAMENWERKEN
Wij werken met adviseurs die gespecialiseerd zijn in niet-ingezetenen. Zodra wij de juiste woning voor uw profiel hebben gevonden, brengen wij u in contact met de adviseur die het best bij uw situatie past. Vooraf bevestigt hij schriftelijk zijn eventuele honorarium.
Veelgestelde vragen over een hypotheek in Spanje voor niet-ingezetenen
Kan ik een Spaanse hypotheek aanvragen zonder naar Spanje te reizen?
Ja. Aanvraag, beoordeling en goedkeuring gaan op afstand. Voor de ondertekening bij de notaris bent u zelf aanwezig of geeft u een volmacht met apostille aan een vertegenwoordiger.
Telt mijn kredietverleden in mijn eigen land mee?
Spaanse banken hebben geen directe toegang tot buitenlandse kredietregisters. Daarom vragen zij een recent overzicht uit uw land (zoals BKR) en beoordelen zij uw inkomen, spaargeld en afschriften.
Kan ik via een vennootschap kopen?
Dat kan, maar financiering is dan veel lastiger en de fiscale behandeling verandert. Laat de structuur vooraf beoordelen door een belastingadviseur.
Wat als de taxatie lager uitvalt dan de prijs?
De bank financiert op basis van de taxatie, dus het verschil betaalt u zelf. Daarom loont het om de werkelijke marktwaarde te kennen vóór u reserveert.
Wat als mijn inkomen in een andere valuta is?
De hypotheek is in euro’s. Verdient u in ponden, dollars of een andere valuta, dan beweegt uw werkelijke maandlast mee met de wisselkoers, en sommige banken financieren daarom iets minder. Een valutaspecialist kan de koers voor grote betalingen vooraf vastzetten.
Is contant kopen of met hypotheek beter?
Dat hangt af van uw doel en fiscale situatie. Een hypotheek houdt liquiditeit vrij en spreidt risico; contant kopen is eenvoudiger en zonder rentekosten. Wij bekijken het per situatie met u.
De ervaring achter Eolea Living
De oprichter van EŌLEA Living heeft een juridische achtergrond en meer dan 20 jaar ervaring in de vastgoedsector. MBA, EUDE Business School Madrid. Erkend vastgoedmakelaar in Spanje. Verhuisd naar Málaga vanuit Argentinië en heeft het proces van kopen en investeren in Spanje als klant doorlopen, voordat hij dit als adviseur deed.
Wij weten waarover wij spreken — omdat wij het zelf hebben meegemaakt.
Wilt u weten hoeveel u kunt lenen?
Laat ons uw woonland, de valuta van uw inkomen en de geschatte koopprijs weten. Wij geven u richting en brengen u, als het past, in contact met een gespecialiseerde adviseur. Vrijblijvend.
Wij reageren binnen 24 uur.