Asesores de Adquisición Inmobiliaria · Costa del Sol
Hipoteca en España para no residentes:
requisitos, financiación y gastos según tu país
Los bancos españoles suelen financiar entre el 50% y el 70% del valor a compradores no residentes.
Te explicamos cómo funciona según tu país de residencia, con calculadora de cuota incluida.
La hipoteca en España para no residentes, en cuatro datos
Una hipoteca en España para no residentes es perfectamente posible. Las condiciones dependen sobre todo de tu país de residencia fiscal, de tus ingresos y de la moneda en que los cobras.
50–70%
Financiación habitual
Sobre el menor entre precio y tasación. El porcentaje depende de tu país de residencia y de tu perfil.
20–25
Años de plazo
Lo habitual para no residentes. Muchos bancos exigen que el préstamo termine antes de los 75 años del titular.
30–40%
Endeudamiento máximo
Las cuotas de todas tus deudas, incluida la nueva hipoteca, no suelen poder superar ese porcentaje de tus ingresos netos.
NIE
Y cuenta en España
El NIE se puede pedir en el consulado español de tu país. La cuota se domicilia en una cuenta bancaria española.
Hipoteca para no residentes según tu país de residencia
El banco no mira tu nacionalidad, sino tu residencia fiscal y la moneda de tus ingresos. Un español que vive y cobra en Estados Unidos recibe el trato de un comprador estadounidense.
Unión Europea
Residentes en la UE
Financiación habitual: 60–70%
El perfil que mejor tratan los bancos, sobre todo si cobras en euros: no hay riesgo de cambio. Documentos clave: nóminas, contrato o actividad, declaración de la renta de tu país y, si existe, el informe de crédito de tu país (por ejemplo, BKR en Países Bajos o SCHUFA en Alemania).
Reino Unido
Compradores británicos tras el Brexit
Financiación habitual: 60–70% (algo menos en algunos bancos)
Desde el Brexit cuentas como no residente de fuera de la UE. Con ingresos en libras, algunos bancos aplican un margen por tipo de cambio. Documentos clave: nóminas y P60, o SA302 y tax year overview si eres autónomo, extractos bancarios e informe de crédito británico.
Estados Unidos
Compradores estadounidenses
Financiación habitual: 50–70%
Por la normativa fiscal de EE. UU. (FATCA), algunos bancos españoles pequeños no aceptan clientes estadounidenses; los grandes sí. Los bancos no consultan tu puntuación FICO: aportas un informe de crédito reciente, formularios 1040 de 2–3 años y W-2 o 1099. Comprar a través de una LLC estadounidense normalmente no es hipotecable: se compra a título personal.
Canadá
Compradores canadienses
Financiación habitual: 60–70%
Sin las trabas de FATCA. Con ingresos en dólares canadienses, algunos bancos bajan al 60%. Documentos clave: Notices of Assessment (NOA), T4 y nóminas; T1 con anexos si eres autónomo. Si vas a alquilar la vivienda, consulta con tu asesor en Canadá tus obligaciones de declaración de bienes en el extranjero.
Latinoamérica
Residentes en Latinoamérica
Financiación habitual: 50–60%
Es posible, pero con más exigencia: los bancos valoran con prudencia los ingresos en moneda local y piden justificar con detalle el origen de los fondos. Ayuda mucho tener ingresos o ahorros en euros o dólares. Toda la documentación va apostillada y con traducción jurada. Las normas cambiarias de cada país cambian: confírmalas antes de planificar la transferencia.
Ya vives en España
Extranjeros residentes en España
Hasta el 80% en vivienda habitual
Si eres residente fiscal en España, aunque seas extranjero, el banco te trata como residente: más financiación y plazos de hasta 30 años. Cuentan tu antigüedad laboral aquí, tu contrato y tu declaración de la renta en España.
Porcentajes orientativos según la práctica habitual de los bancos en 2026. Cada entidad decide según tu perfil, tus ingresos y la vivienda.
Cómo funciona la hipoteca para no residentes
Cuatro cosas que conviene entender antes de reservar una vivienda.
LA TASACIÓN MANDA
El banco financia un porcentaje del menor entre el precio de compra y el valor de tasación, que hace un tasador homologado. Si la tasación sale por debajo del precio, la diferencia la pones tú.
TIPO FIJO, VARIABLE O MIXTO
El tipo fijo da una cuota estable durante todo el préstamo. El variable se revisa según el Euríbor. El mixto combina unos años fijos y después variable. La elección depende de tu tolerancia al riesgo y de tus planes de amortizar antes.
CUÁNTO DINERO NECESITAS
Ejemplo con una vivienda de obra nueva de 400.000 € y financiación del 70%: entrada de 120.000 € más unos 50.000 € de impuestos y gastos (en torno al 12–13%). En total, unos 170.000 € propios. El banco financia 280.000 €.
EN OBRA NUEVA, LA HIPOTECA LLEGA AL FINAL
Durante la construcción pagas la reserva y los pagos a cuenta con fondos propios, protegidos por aval bancario. La hipoteca se firma con la escritura, cuando la vivienda está terminada. Así puedes planificar tu liquidez con tiempo.
Calculadora de hipoteca para no residentes
Calcula tu cuota mensual orientativa y el dinero propio que necesitarás.
Importe del préstamo
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Cuota mensual orientativa
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Dinero propio necesario
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Cálculo orientativo con cuota constante (sistema francés). No es una oferta ni una garantía de financiación: el tipo, el porcentaje y el plazo los fija cada banco según tu perfil. Gastos de referencia en Andalucía: obra nueva, IVA 10% + AJD 1,2% + notaría y registro; segunda mano, ITP 7% + notaría y registro.
Pasos y plazos: de la solicitud a la firma
Lo habitual es entre 8 y 12 semanas desde la solicitud hasta la firma ante notario.
01
NIE Y CUENTA
Pides el NIE y abres una cuenta en un banco español. Ambos se pueden gestionar a distancia.
02
PREAPROBACIÓN
Con tu documentación, el banco o el bróker te dice cuánto podrías financiar. Conviene tenerla antes de reservar.
03
TASACIÓN
Un tasador homologado valora la vivienda. Su coste lo paga el comprador.
04
OFERTA VINCULANTE
El banco te entrega la FEIN (ficha europea) y la FiAE (advertencias) con las condiciones definitivas.
05
10 DÍAS Y NOTARIO
Tienes al menos 10 días para revisarla. Antes de firmar, el notario te asesora gratis y levanta un acta de transparencia.
06
FIRMA
Firmas la compraventa y la hipoteca ante notario, en persona o con poder notarial apostillado.
Gastos: qué paga el banco y qué pagas tú
Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, buena parte de los gastos de la hipoteca los asume el banco.
LOS PAGA EL BANCO
Notaría y registro de la escritura de hipoteca, gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca.
LOS PAGAS TÚ
La tasación y, si la hay, la comisión de apertura. Además, los impuestos de la compra: en Andalucía, IVA del 10% más un 1,2% de AJD en obra nueva, o un 7% de ITP en segunda mano, más notaría y registro de la compraventa.
Puedes consultar tus derechos como cliente de hipoteca en el Portal del Cliente Bancario del Banco de España.
El bróker hipotecario: por qué importa si no eres residente
No todos los bancos trabajan con no residentes, y los que lo hacen no ofrecen las mismas condiciones a cada país.
QUÉ HACE
Un bróker hipotecario registrado presenta tu caso a varios bancos a la vez, compara condiciones y negocia por ti. Sabe qué entidades aceptan tu país y tu tipo de ingresos, y te ahorra solicitudes rechazadas.
CÓMO LO INTEGRAMOS
Trabajamos con brókers especializados en no residentes. Cuando identificamos la vivienda adecuada para tu perfil, te ponemos en contacto con el bróker que mejor encaja con tu caso. Antes de empezar, te informa por escrito de sus honorarios, si los tiene.
Preguntas frecuentes sobre la hipoteca en España para no residentes
¿Puedo pedir la hipoteca sin viajar a España?
Sí. La solicitud, el análisis y la aprobación se gestionan a distancia. Para la firma ante notario necesitas estar presente o dar un poder notarial apostillado a un representante.
¿Cuenta mi historial de crédito de mi país?
Los bancos españoles no acceden directamente a los registros de crédito extranjeros. Por eso piden un informe de crédito reciente de tu país, cuando existe, y analizan tus ingresos, ahorros y extractos.
¿Puedo comprar a través de una sociedad?
Es posible, pero la financiación es mucho más difícil y cambia la fiscalidad. En el caso de una LLC estadounidense, normalmente no se concede hipoteca. Analízalo con un asesor fiscal antes de decidir la estructura.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio?
El banco financia sobre la tasación, así que tendrás que aportar la diferencia. Por eso conviene conocer el valor de mercado real antes de reservar.
¿Cómo afecta el tipo de cambio si cobro en otra moneda?
La hipoteca es en euros. Si cobras en libras, dólares u otra moneda, tu cuota real cambia con el tipo de cambio, y algunos bancos financian algo menos por ese motivo. Un intermediario de divisas puede fijar el cambio de los pagos grandes por adelantado.
¿Es mejor comprar al contado o con hipoteca?
Depende de tu objetivo y de tu situación fiscal. La hipoteca permite mantener liquidez y diversificar; el contado simplifica la compra y evita el coste financiero. Lo analizamos contigo en cada caso.
¿Quieres saber cuánto podrías financiar?
Indícanos tu país de residencia, la moneda de tus ingresos y el precio aproximado de la vivienda. Te orientamos y, si encaja, te ponemos en contacto con un bróker especializado. Sin compromiso.
Respondemos en menos de 24 horas.