Guía Práctica · Eolea Living · España 2026
Cuánto cuesta realmente comprar
una propiedad en España.
Guía completa para no residentes 2026.
Lo que se paga más allá del precio de compra.
Impuestos, honorarios legales, gastos de notaría y costos anuales
para compradores no residentes en España.
El número que más compradores no anticipan
En una propiedad de €500.000 en la Costa del Sol, un comprador no residente paga entre €55.000 y €70.000 en costos adicionales sobre el precio de compra. Es decir, entre el 11% y el 14% del valor de la transacción — antes de cualquier gasto de hipoteca o costo recurrente anual.
Entender exactamente de dónde vienen esos costos — y cómo estructurar la compra para optimizarlos donde sea legalmente posible — es parte del trabajo que un asesor de adquisición realiza antes de que se haga ninguna oferta. Esta guía desglosa cada componente con datos reales y actualizados para 2026.
01 · Impuesto de transmisión
El mayor costo individual — y varía según si la propiedad es nueva o de segunda mano
Obra nueva: IVA 10% + AJD 1,2%
En una propiedad de obra nueva se paga el IVA al 10% del precio de compra, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1,2% en Andalucía. Total combinado: 11,2% del precio. Aplica a toda transacción de obra nueva sin distinción de nacionalidad ni residencia.
Segunda mano: ITP 7%
En propiedades de reventa se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en lugar del IVA. En Andalucía la tasa es del 7% del precio declarado. No se aplica AJD adicionalmente.
En una compra de €500.000: Obra nueva → €56.000 en impuesto. Segunda mano → €35.000. Esta diferencia por sí sola es determinante a la hora de estructurar correctamente la adquisición. Si la operación lo permite, la elección entre obra nueva y segunda mano tiene consecuencias fiscales significativas.
02 · Notaría y Registro de la Propiedad
Estructura fija, costo variable según el valor de la transacción
Los honorarios de notaría en España están fijados por un arancel regulado — no son negociables. En una transacción de €500.000, se estiman entre €1.200 y €1.800 en honorarios notariales. Los derechos de inscripción en el Registro de la Propiedad añaden entre €600 y €900 adicionales.
Ambos son obligatorios. La escritura pública ante notario es el documento que transmite legalmente la propiedad — sin ella, la transacción no tiene existencia jurídica en España. La inscripción registral es lo que otorga oponibilidad frente a terceros.
03 · Honorarios legales — Abogado
No es obligatorio por ley — pero es esencial para cualquier comprador no residente
La representación legal independiente no es legalmente exigida en España — pero es indispensable para cualquier comprador que no resida en el país. Un abogado especializado en derecho inmobiliario revisa el título de propiedad, verifica que no existan cargas, deudas pendientes, problemas urbanísticos ni irregularidades en la licencia del promotor antes de comprometer ningún fondo. Honorarios: típicamente el 1% del precio de compra, con un mínimo de €1.500 a €2.000.
En una transacción de €500.000: presupuestar €5.000 en honorarios legales. Es el costo que protege todo lo demás. Coordinamos la conexión con abogados especializados como parte del proceso de asesoría. Ver servicios →
04 · NIE — Número de Identificación de Extranjero
Imprescindible antes de la firma — se puede gestionar sin viajar a España
Todo comprador no residente debe obtener el NIE antes de completar la compra de una propiedad en España. Sin él, el notario no puede proceder con la escritura. El NIE también es necesario para abrir una cuenta bancaria española, pagar impuestos y contratar servicios.
Costo: aproximadamente €10 en tasas oficiales. Se puede gestionar desde el país de residencia a través del consulado español, o en España en persona, o mediante poder notarial apostillado a través del abogado. Coordinamos el proceso completo. Guía completa del NIE →
05 · Gestoría — tramitación administrativa
Gestiona el pago de impuestos y la inscripción registral tras la firma
La gestoría se encarga del pago del impuesto de transmisión ante la Administración tributaria y de la presentación de la escritura en el Registro de la Propiedad. Habitualmente la coordina el abogado o la propia notaría. Honorarios: entre €300 y €600. Sin este paso, la transmisión no queda inscrita legalmente.
06 · Hipoteca (si aplica)
Los bancos españoles financian a no residentes — con condiciones específicas
Los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes, habitualmente hasta el 60%-70% del valor de tasación. La tasación (valor de referencia bancario) cuesta entre €400 y €700 y la realiza un tasador homologado. Los gastos de apertura varían según la entidad — en general 0% a 1% del capital bajo la normativa actual. Los honorarios de notaría y registro del préstamo hipotecario añaden aproximadamente €800 a €1.500.
En una hipoteca de €300.000: presupuestar entre €2.000 y €3.500 en costos específicos del préstamo, adicionales a los de la compraventa. Trabajamos con brokers hipotecarios independientes especializados en financiación para no residentes. Guía de hipoteca para no residentes →
Costos totales de compra — resumen
Referencia: compra de obra nueva a €500.000 · Comprador no residente · Andalucía · 2026
Para segunda mano: reemplazá IVA+AJD (11,2%) por ITP (7%) — el total baja a aproximadamente €46.000–€48.000 sobre el mismo precio.
Costos anuales después de la compra
Lo que paga anualmente un propietario no residente en España
IBI — Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Impuesto municipal anual calculado sobre el valor catastral de la propiedad. Generalmente entre €500 y €3.000 anuales según ubicación y superficie. Se paga en septiembre/octubre de cada año.
IRNR — Impuesto sobre la Renta de No Residentes
Todo no residente propietario de inmueble en España paga el IRNR anualmente — aunque la propiedad no esté alquilada. Sin alquilar: renta imputada del 1,1% al 2% del valor catastral, gravada al 19% (residentes UE) o al 24% (resto). Con alquiler: rentas reales gravadas al 19% tras gastos deducibles. Se declara mediante el Modelo 210.
Gastos de comunidad
Si la propiedad está en una urbanización, se pagan cuotas de comunidad mensuales que cubren el mantenimiento de zonas comunes, piscina, jardín y seguridad. Generalmente entre €100 y €400 mensuales según el desarrollo.
Impuesto sobre el Patrimonio
Los no residentes con patrimonio neto en España superior a €700.000 están sujetos al Impuesto sobre el Patrimonio anual. En Andalucía la tasa efectiva va del 0,2% al 2,5% sobre el exceso. La estructura de adquisición — compra personal o a través de sociedad española — puede tener un impacto significativo en esta obligación. Es una de las variables que analizamos antes de recomendar cualquier estructura.
Lo que un asesor de adquisición hace antes de la oferta
La estructura de costos es igual para todos los compradores. Lo que cambia es qué tan bien se anticipa, se estructura y se gestiona. Como asesores de adquisición con sede en Málaga, trabajamos el panorama completo de costos con cada cliente antes de realizar ninguna oferta — incluyendo la estructura de adquisición (nombre personal o sociedad española), las implicaciones del convenio de doble imposición con el país de residencia y el acceso a financiación para no residentes.
Si se está evaluando una compra en la Costa del Sol, entender qué zona encaja con el perfil de costos y retorno esperado es el primer paso. La guía de zonas lo desarrolla en detalle.
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La experiencia detrás de Eolea Living
El fundador de EŌLEA Living es abogado con más de 20 años de experiencia en el sector inmobiliario. MBA EUDE Business School Madrid. Broker Inmobiliario capacitado en España. Relocalizó a Málaga desde Argentina y atravesó el proceso de compra e inversión en España como cliente — antes de hacerlo como asesor. Es también inversor activo en desarrollos propios en la Costa del Sol.
Sabemos de lo que hablamos porque lo vivimos.
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